نحوه مدیریت و محاسبه شارژ واحدهای خالی، نوساز یا در اختیار مالک/سازنده

یکی از مسائل چالش‌برانگیز در مدیریت واحدهای خالی ساختمان، نحوه محاسبه شارژ واحد خالی، شارژ واحد نوساز یا واحدهایی است که هنوز در اختیار مالک اولیه یا سازنده قرار دارند. تعیین تکلیف شارژ مالک و سازنده و رعایت قوانین شارژ واحد خالی برای جلوگیری از اختلافات و تامین عادلانه هزینه‌های مشاعات واحد خالی ضروری است. این مقاله به بررسی این موضوع می‌پردازد.

چرا واحدهای خالی یا نوساز باید شارژ پرداخت کنند؟

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی مالکین واحدها، صرف نظر از اینکه در واحد خود سکونت دارند یا خیر، موظف به پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک (شارژ) هستند. دلیل این امر آن است که:

• هزینه‌های ثابت ساختمان: بسیاری از هزینه‌های ساختمان مانند حقوق نگهبان، بیمه، نگهداری تاسیسات عمومی (آسانسور، موتورخانه)، و روشنایی مشاعات، ارتباطی به سکونت یا عدم سکونت در یک واحد خاص ندارد و برای حفظ و نگهداری کل مجموعه ضروری است.
• استهلاک مشاعات: حتی واحدهای خالی نیز از خدمات و امکانات مشترک (مانند امنیت، نظافت کلی، حفظ و نگهداری بنا) بهره‌مند می‌شوند و در استهلاک آن‌ها سهیم هستند.
• آمادگی برای سکونت: مشاعات باید همواره آماده استفاده باشند، چه واحدی خالی باشد و چه پر.

بنابراین، اصل بر این است که واحدهای خالی، نوساز (پس از پایان کار و امکان تحویل) یا در اختیار مالک/سازنده نیز باید شارژ پرداخت کنند.

نحوه محاسبه شارژ برای واحدهای خالی یا نوساز

قوانین شارژ واحد خالی و نحوه محاسبه آن باید در آیین‌نامه داخلی ساختمان (که به تصویب مجمع عمومی مالکین رسیده) به طور شفاف مشخص شود. رویکردهای متداول عبارتند از:

1. پرداخت کامل شارژ: در بسیاری از مجتمع‌ها، واحدهای خالی ملزم به پرداخت همان مبلغ شارژی هستند که واحدهای دارای سکنه پرداخت می‌کنند. این روش ساده‌ترین و از نظر قانونی، مستحکم‌ترین روش است.
2. پرداخت درصدی از شارژ (با تصویب مجمع): در برخی موارد، مجمع عمومی ممکن است تصویب کند که واحدهای خالی (به شرط عدم استفاده از برخی خدمات متغیر مانند آب و گاز مشترک) درصد کمتری از شارژ (مثلاً ۵۰٪ تا ۷۰٪) را پرداخت کنند. این تصمیم باید کاملاً قانونی و با رای اکثریت مالکین باشد و به دقت در آیین‌نامه ذکر شود.
   • توجه: این تخفیف معمولاً شامل هزینه‌های ثابت و سرمایه‌ای نمی‌شود.
3. تفکیک هزینه‌ها:
   • هزینه‌های ثابت (Fixed Costs): مانند حقوق پرسنل، بیمه، نگهداری اساسی تاسیسات. این بخش معمولاً باید توسط تمامی واحدها (اعم از خالی و پر) به طور کامل پرداخت شود.
   • هزینه‌های متغیر (Variable Costs): مانند هزینه آب و گاز مشترک مصرفی (در صورت عدم تفکیک کنتور برای واحدها). برای واحدهای خالی، ممکن است این بخش از هزینه با توافق، کمتر محاسبه یا حذف شود.

مهم: هرگونه توافق برای کاهش شارژ واحدهای خالی یا نوساز باید به تصویب مجمع عمومی مالکین برسد و در آیین‌نامه داخلی به صراحت قید شود.

مسئولیت پرداخت شارژ واحدهای نوساز در اختیار سازنده

تا زمانی که واحدهای نوساز توسط سازنده به خریداران تحویل داده نشده و سند مالکیت منتقل نگردیده، مسئولیت پرداخت شارژ این واحدها معمولاً بر عهده سازنده (مالک اولیه) است، مگر اینکه در قرارداد پیش‌فروش یا توافق دیگری به نحو دیگری مقرر شده باشد. این موضوع نیز باید در آیین‌نامه داخلی یا تصمیمات مجمع روشن شود.

نقش شارژپل در مدیریت واحدهای خالی

نرم‌افزار مدیریت ساختمان شارژپل به مدیران در مدیریت شارژ واحدهای خالی یا نوساز کمک می‌کند:

• تعریف وضعیت واحد: امکان مشخص کردن وضعیت هر واحد (خالی، نوساز، در اختیار مالک، اجاره داده شده).
• اعمال فرمول محاسبه شارژ متفاوت (در صورت لزوم): اگر طبق آیین‌نامه، فرمول شارژ واحدهای خالی متفاوت است، می‌توان آن را در سیستم تعریف کرد.
• صدور صورتحساب و پیگیری پرداخت: برای تمامی واحدها، از جمله واحدهای خالی یا در اختیار سازنده.
• ثبت سوابق مالکیت و تغییرات آن: برای مشخص شدن مسئول پرداخت شارژ در هر دوره.

این امکانات به محاسبه شارژ واحد خالی به صورت دقیق و پیگیری هزینه‌های مشاعات واحد خالی کمک می‌کند.

نتیجه‌گیری

مدیریت و محاسبه شارژ واحدهای خالی، نوساز یا در اختیار مالک/سازنده نیازمند شفافیت، رعایت قوانین شارژ واحد خالی مندرج در قانون تملک آپارتمان‌ها و مهم‌تر از همه، تصمیمات مصوب مجمع عمومی و آیین‌نامه داخلی ساختمان است. با تعریف روشن قوانین و استفاده از ابزارهای مدیریتی مناسب، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرده و از تامین عادلانه هزینه‌های مشترک ساختمان اطمینان حاصل نمود.