شرح وظایف تفصیلی هیئت مدیره برج در ایران

بررسی جزئیات هر وظیفه و الزامات قانونی مربوط به  شرح وظایف کلی هیئت مدیره برج

1. اداره امور داخلی برج:

• نظافت: مطابق ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیئت مدیره موظف است "نظافت و ترتیب کلی ساختمان و محوطه و بخش‌های مشترک را طبق تصمیم مجمع عمومی فراهم نماید." این شامل نظافت راهروها، راه‌پله‌ها، لابی، آسانسورها، پارکینگ، و محوطه بیرونی برج می‌شود.
• نگهداری از تاسیسات: طبق ماده 11 همین آیین‌نامه، هیئت مدیره موظف است "تاسیسات مربوط به فاضلاب، ‌لوله‌های آب، ‌کانال‌های تهویه مطبوع و سایر تاسیسات مشترک را به نحو مطلوب نگهداری و در صورت لزوم تعمیر و یا تجدید کند."
• محوطه‌سازی: حفظ و نگهداری از فضای سبز، باغ‌ها و محوطه بیرونی برج نیز بر عهده هیئت مدیره است. این شامل هرس درختان و گیاهان، آبیاری، و گلکاری می‌شود.
• ایجاد نظم و امنیت: تامین امنیت ساکنین و حفظ نظم در برج از جمله وظایف مهم هیئت مدیره است. آنها می‌توانند برای این منظور اقداماتی مانند نصب دوربین‌های مداربسته، استخدام نگهبان، تعیین مقررات ورود و خروج، و تدوین آیین‌نامه انضباطی انجام دهند.

2. تنفیذ تصمیمات مجمع عمومی:

• مجمع عمومی که با حضور اکثریت مالکین واحدها تشکیل می‌شود، بالاترین مرجع تصمیم‌گیری در برج است.
• هیئت مدیره موظف است تصمیمات مصوب در مجمع عمومی، از جمله بودجه، شارژ، انتخاب مدیر ساختمان، انجام تعمیرات و بازسازی، و سایر مسائل مربوط به برج را اجرا کند.
• عدم اجرای مصوبات مجمع عمومی تخلف محسوب شده و می‌تواند منجر به عزل اعضای هیئت مدیره شود.

3. تنظیم بودجه و وصول شارژ:

• هیئت مدیره موظف است هر سال با در نظر گرفتن هزینه‌های پیش‌بینی شده، مانند حقوق مدیر ساختمان، هزینه‌های نگهداری تاسیسات، هزینه‌های نظافت، و سایر هزینه‌های مشترک، بودجه‌ای برای اداره برج تنظیم کند.
• بودجه مصوب باید به اطلاع ساکنین برسد و در دسترس آنها باشد.
• شارژ و سایر هزینه‌های مشترک باید طبق بودجه مصوب و با توجه به متراژ واحدها از ساکنین وصول شود.
• هیئت مدیره موظف است صورتحساب شارژ را به طور مرتب به ساکنین ارائه دهد و در مورد نحوه هزینه کرد شارژ به آنها گزارش دهد.

4. انتخاب مدیر ساختمان:

• هیئت مدیره یک نفر را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌کند و وظایف و اختیارات او را مشخص می‌کند.
• مدیر ساختمان وظایف اجرایی روزمره برج را بر عهده دارد و زیر نظر هیئت مدیره فعالیت می‌کند.
• انتخاب مدیر ساختمان باید بر اساس شایستگی، تجربه و تعهد او انجام شود.
• هیئت مدیره می‌تواند در هر زمان مدیر ساختمان را عزل کند و شخص دیگری را به جای او انتخاب کند.

5. حل و فصل اختلافات:

• هیئت مدیره در صورت بروز اختلاف بین ساکنین برج، موظف است برای حل و فصل آن تلاش کند.
• این شامل اختلافاتی در مورد استفاده از مشاعات، پرداخت شارژ، ایجاد مزاحمت، و سایر مسائل مربوط به زندگی آپارتمانی می‌شود.
• هیئت مدیره باید در حل و فصل اختلافات بی‌طرفانه عمل کند و به دنبال راه حلی باشد که منافع همه طرفین را در نظر بگیرد.
• اگر هیئت مدیره نتواند اختلاف را حل کند، ساکنین می‌توانند به مراجع قانونی یا دادگاه‌های عمومی مراجعه کنند.

6. دعوت به مجمع عمومی:

• هیئت مدیره موظف است حداقل سالی یک بار مجمع عمومی را برای ارائه گزارش عملکرد خود و تصمیم‌گیری در مورد مسائل مهم برج دعوت کند.
• زمان برگزاری مجمع عمومی باید به اطلاع تمام مالکین واحدها برسد.
• در مجمع عمومی، هر مالک یک رای دارد.
• تصمیمات مجمع عمومی با اکثریت آراء حاضرین اتخاذ می‌شود.

  7. بیمه کردن برج:

  • طبق ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیئت مدیره موظف است "برای ساختمان در مقابل آتش‌سوزی و سایر خطرات به نام全体 مالکین بیمه تهیه و حق بیمه آن را به موقع پرداخت نماید."
  • انتخاب نوع بیمه، میزان پوشش بیمه، و شرکت بیمه باید با توجه به نظر کارشناسان و تصمیم مجمع عمومی انجام شود.
  • داشتن بیمه نامه معتبر برای برج از الزامات قانونی است و در صورت بروز حادثه، خسارات وارده را جبران می‌کند.

  8. پیگیری امور حقوقی:

  • هیئت مدیره در صورت نیاز و با تصویب مجمع عمومی می‌تواند برای پیگیری امور حقوقی برج وکالت دهد.
  • این شامل مواردی مانند دعاوی مربوط به مالکیت، قراردادها، و اختلافات با ساکنین یا اشخاص ثالث می‌شود.
  • وکیل منتخب هیئت مدیره باید دارای تخصص و تجربه کافی در امور حقوقی مربوط به املاک و مستغلات باشد.

  9. وظایف و اختیارات دیگر:

  • علاوه بر وظایف فوق، هیئت مدیره ممکن است وظایف و اختیارات دیگری نیز داشته باشد که در اساسنامه یا توسط مجمع عمومی به آن ها محول شده است.
  • به عنوان مثال، هیئت مدیره می‌تواند در مورد استفاده از پشت‌بام، نصب تابلو و آگهی، و نگهداری از حیوانات خانگی در برج تصمیم‌گیری کند.

  نکات مهم:

  • اعضای هیئت مدیره در قبال انجام وظایف خود به طور مشترک مسئول هستند.
  • هیئت مدیره باید جلسات خود را به طور مرتب برگزار کند و صورتجلسات آن را نگهداری کند.
  • هیئت مدیره باید دفاتر و اسناد مربوط به برج را به طور صحیح نگهداری کند.
  • اعضای هیئت مدیره باید امین و درستکار باشند و در انجام وظایف خود نهایت دقت و تلاش را به کار ببرند.
  • ساکنین برج می‌توانند در صورت مشاهده هرگونه تخلف یا قصور از سوی هیئت مدیره، مراتب را به مراجع قانونی ذیصلاح گزارش دهند.

  ** امیدوارم این اطلاعات برای شما مفید بوده باشد.**

  منابع:

  • قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن مصوب 1343 و اصلاحات بعدی
  • وب سایت وزارت راه و شهرسازی
  • وب سایت مرکز مشاوران حقوقی قوه قضائیه

  در صورت داشتن هرگونه سوال یا نیاز به اطلاعات بیشتر، می توانید در قسمت نظرات مطرح کنید.