از سرفصل: بهینه‌سازی هزینه‌ها و بهره‌وری انرژی

چگونه نگهداری پیشگیرانه منظم از تأسیسات، هزینه‌های سنگین تعمیرات آتی را کاهش می‌دهد؟

پیشگیری بهتر از درمان است! این اصل در مورد تاسیسات ساختمان نیز صدق می‌کند. با یک برنامه منظم نگهداری پیشگیرانه، از خرابی‌های ناگهانی و هزینه‌های گزاف تعمیرات جلوگیری کنید.

تاسیسات حیاتی ساختمان مانند موتورخانه، آسانسور، پمپ‌های آب، سیستم‌های تهویه مطبوع و لوله‌کشی‌ها، برای عملکرد صحیح و ایمن نیاز به مراقبت و بازرسی منظم دارند. نگهداری پیشگیرانه (Preventive Maintenance - PM) مجموعه‌ای از اقدامات برنامه‌ریزی شده شامل بازرسی، سرویس، تمیزکاری و تعویض قطعات مصرفی است که با هدف جلوگیری از بروز خرابی‌های ناگهانی و کاهش هزینه‌های سنگین تعمیرات اضطراری انجام می‌شود.

چرا نگهداری پیشگیرانه (PM) یک ضرورت است؟

نادیده گرفتن PM و اکتفا به تعمیرات پس از وقوع خرابی (Reactive Maintenance) معایب زیادی دارد:

• هزینه‌های بسیار بالاتر تعمیرات اضطراری: تعمیر یک قطعه معیوب قبل از خرابی کامل، معمولاً بسیار کم‌هزینه‌تر از تعمیر یا تعویض کل سیستم پس از خرابی ناگهانی است. هزینه‌های جانبی مانند خسارت به سایر بخش‌ها یا نیاز به تعمیرات فوری با هزینه بالاتر را نیز باید در نظر گرفت.
• توقف عملکرد و اختلال در آسایش ساکنین: خرابی آسانسور، قطع سیستم گرمایش در زمستان یا ترکیدگی لوله، آسایش و ایمنی ساکنین را به طور جدی مختل می‌کند.
• کاهش عمر مفید تجهیزات: کارکرد تجهیزات تا مرز خرابی، استهلاک آن‌ها را افزایش داده و عمر مفیدشان را کوتاه می‌کند.
• مصرف انرژی بالاتر: تجهیزاتی که به درستی سرویس نمی‌شوند، معمولاً راندمان پایین‌تری داشته و انرژی کمتری مصرف می‌کنند.
• خطرات ایمنی: نقص فنی در تاسیساتی مانند آسانسور یا موتورخانه می‌تواند خطرات جانی و مالی جدی به همراه داشته باشد.

اجزای کلیدی یک برنامه نگهداری پیشگیرانه (PM):

یک برنامه نگهداری PM مؤثر باید شامل موارد زیر باشد:

• شناسایی تجهیزات کلیدی: لیست کردن تمام تاسیسات مهم ساختمان که نیاز به نگهداری دارند (موتورخانه، دیگ، مشعل، پمپ‌ها، منبع انبساط، آسانسور، تابلو برق، سیستم اعلام و اطفاء حریق، سیستم تهویه، لوله‌کشی اصلی و...).
• تعیین تواتر بازرسی و سرویس: مشخص کردن بازه‌های زمانی منظم برای بازرسی و سرویس دوره‌ای هر یک از تجهیزات (مثلاً ماهانه، فصلی، سالانه) بر اساس توصیه‌های سازنده و تجربه.
• ایجاد چک لیست‌های بازرسی: تهیه چک لیست‌های دقیق برای هر تجهیزات که شامل تمام موارد لازم برای بررسی، تست، تمیزکاری و تنظیم باشد.
• برنامه‌ریزی و زمان‌بندی: تعیین زمان مشخص برای انجام هر فعالیت نگهداری و تخصیص آن به فرد یا پیمانکار مسئول.
• ثبت سوابق: ثبت دقیق تاریخچه تمام فعالیت‌های نگهداری، تعمیرات انجام شده، قطعات تعویض شده و نتایج بازرسی‌ها. این سوابق برای تحلیل روند و برنامه‌ریزی آینده بسیار ارزشمند است.
• بودجه‌بندی: در نظر گرفتن هزینه سالانه برای اجرای برنامه PM در بودجه ساختمان.

مزایای اصلی نگهداری پیشگیرانه:

• کاهش قابل توجه هزینه‌های تعمیرات: جلوگیری از خرابی‌های بزرگ و نیاز به تعمیرات اضطراری پرهزینه.
• افزایش طول عمر تجهیزات: مراقبت منظم باعث می‌شود تجهیزات برای مدت طولانی‌تری با کارایی بالا کار کنند.
• بهبود راندمان و کاهش مصرف انرژی: تجهیزات سرویس شده و تنظیم شده، انرژی کمتری مصرف می‌کنند.
• افزایش ایمنی و قابلیت اطمینان: کاهش احتمال بروز حوادث ناشی از نقص فنی.
• بهبود برنامه‌ریزی مالی: هزینه‌های نگهداری قابل پیش‌بینی‌تر از هزینه‌های تعمیرات ناگهانی هستند.
• افزایش رضایت ساکنین: عملکرد پایدار و بدون قطعی تاسیسات، رضایت ساکنین را افزایش می‌دهد.

نقش مدیریت ساختمان و شارژپل:

مدیریت ساختمان مسئولیت تدوین، اجرا و نظارت بر برنامه نگهداری پیشگیرانه را بر عهده دارد. این شامل عقد قرارداد با پیمانکاران متخصص برای سرویس‌های دوره‌ای (مانند سرویس آسانسور یا موتورخانه) و همچنین انجام بازرسی‌های داخلی است. شارژپل می‌تواند به عنوان ابزاری برای ثبت سوابق نگهداری، یادآوری زمان سرویس‌ها، مدیریت هزینه‌های مربوطه و به اشتراک‌گذاری گزارش‌ها با ساکنین مورد استفاده قرار گیرد.