از سرفصل: روش‌های محاسبه و پرداخت شارژ

نحوه مدیریت و محاسبه شارژ واحدهای خالی، نوساز یا در اختیار مالک/سازنده

تعیین تکلیف شارژ واحدهای خالی، نوساز یا واحدهایی که هنوز در اختیار مالک اولیه یا سازنده هستند، یکی از موارد چالش‌برانگیز در مدیریت ساختمان است. داشتن یک سیاست مشخص و قانونی در این زمینه ضروری است.

یکی از سوالات پرتکرار در مدیریت ساختمان‌ها، نحوه برخورد با واحدهایی است که به دلایل مختلف (خالی بودن، نوساز بودن و عدم تحویل، در اختیار سازنده بودن) ساکن دائمی ندارند. آیا این واحدها باید شارژ پرداخت کنند؟ اگر بله، چگونه محاسبه می‌شود؟ عدم وجود یک رویه مشخص و مورد توافق در این زمینه، می‌تواند منجر به اختلافات مالی و حقوقی شود.

قوانین مربوط به شارژ واحدهای خالی:

• قانون تملک آپارتمان‌ها (ماده ۴): این قانون به صراحت بیان می‌کند که پرداخت هزینه‌های مشترک (شارژ) بر عهده تمام مالکین یا استفاده‌کنندگان است، **حتی اگر از آن استفاده نکنند.** این بدان معناست که صرف خالی بودن واحد، مالک را از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند.
• هزینه‌های مشترک چیست؟ این هزینه‌ها شامل مواردی است که برای حفظ و نگهداری کل بنا و تاسیسات مشترک ضروری است، مانند هزینه نگهداری آسانسور، بیمه ساختمان، حقوق سرایدار، نظافت مشاعات، تعمیرات اساسی و... . این هزینه‌ها ربطی به سکونت یا عدم سکونت در واحد ندارند و به اصل مالکیت و سهم از مشاعات مربوط می‌شوند.
• هزینه‌های اختصاصی: بدیهی است که هزینه‌های مربوط به مصارف داخلی واحد خالی (مانند آب، برق، گاز اختصاصی در صورت وجود کنتور مجزا) در صورت عدم مصرف، صفر خواهد بود.
• اختیار مجمع عمومی: با وجود الزام قانونی به پرداخت، مجمع عمومی مالکان می‌تواند با اکثریت آرا در مورد **نحوه محاسبه** شارژ واحدهای خالی تصمیم‌گیری کند. مثلاً ممکن است توافق شود که واحدهای خالی درصد کمتری از برخی هزینه‌های متغیر (مانند هزینه گرمایش در صورت محاسبه بر اساس متراژ) را پرداخت کنند، اما سهم خود از هزینه‌های ثابت و نگهداری را باید بپردازند.

نحوه محاسبه شارژ واحدهای خالی:

بهترین روش، تعیین تکلیف این موضوع در مجمع عمومی و ثبت آن در آیین‌نامه داخلی است. روش‌های متداول عبارتند از:

• پرداخت کامل شارژ: بر اساس قوانین، مالک واحد خالی موظف به پرداخت کامل سهم خود از هزینه‌های مشترک بر اساس فرمول مصوب ساختمان (متراژی، نفراتی، ترکیبی) است. این روش از نظر قانونی کاملاً قابل دفاع است.
• پرداخت درصدی از شارژ: مجمع ممکن است تصویب کند که واحدهای خالی، درصد مشخصی (مثلاً ۵۰٪ یا ۷۰٪) از شارژ کامل را پرداخت کنند. این روش نوعی مصالحه است اما باید مبنای منطقی داشته باشد (مثلاً معافیت از بخشی از هزینه‌های متغیر مانند گرمایش).
• پرداخت فقط هزینه‌های ثابت: در این روش، واحد خالی فقط سهم خود از هزینه‌های ثابت (حقوق، بیمه، نگهداری آسانسور و...) را می‌پردازد و از هزینه‌های متغیر معاف می‌شود. این روش نیاز به تفکیک دقیق هزینه‌ها دارد.

نکته مهم: هرگونه تخفیف یا تغییر در نحوه محاسبه شارژ واحد خالی باید حتماً مصوبه مجمع عمومی را داشته باشد، در غیر این صورت مدیر نمی‌تواند رأساً چنین تصمیمی بگیرد.

شارژ واحدهای نوساز و در اختیار مالک/سازنده:

• واحدهای نوساز (کلید نخورده): این واحدها نیز مشمول پرداخت شارژ می‌شوند، زیرا هزینه‌های مشترک از زمان راه‌اندازی ساختمان و تاسیسات آغاز می‌شود. مالک (سازنده یا خریدار اولیه) موظف به پرداخت شارژ است، مگر اینکه در قرارداد پیش‌فروش یا توافق دیگری ترتیب متفاوتی ذکر شده باشد.
• واحدهای در اختیار مالک/سازنده: تا زمانی که واحد به خریدار تحویل داده نشده و مالکیت آن رسماً منتقل نشده است، مسئولیت پرداخت شارژ بر عهده مالک اولیه یا سازنده است. نحوه محاسبه شارژ این واحدها نیز تابع همان قوانینی است که برای واحدهای خالی یا مسکونی دیگر در مصوبه مجمع تعیین شده است.
• هزینه‌های اولیه راه‌اندازی: گاهی اوقات سازندگان هزینه‌های اولیه راه‌اندازی تاسیسات (مانند هزینه اولیه گاز یا برق مشاعات) را تقبل می‌کنند، اما این موضوع باید در قراردادها یا توافقات اولیه مشخص شده باشد و ربطی به شارژ ماهیانه ندارد.

مدیریت واحدهای خالی و نوساز با شارژپل:

نرم‌افزار شارژپل امکانات مناسبی برای مدیریت واحدهای خالی و نوساز ارائه می‌دهد:

• تعریف وضعیت واحد: امکان تعیین وضعیت هر واحد (مسکونی، خالی، نوساز، تجاری و...).
• تعریف فرمول‌های متفاوت: امکان تعریف فرمول محاسبه شارژ متفاوت برای واحدهای با وضعیت مختلف (بر اساس مصوبه مجمع).
• محاسبه خودکار: محاسبه دقیق شارژ هر واحد بر اساس وضعیت و فرمول مربوطه.
• صدور صورتحساب: صدور صورتحساب برای تمام واحدها، از جمله واحدهای خالی یا در اختیار سازنده.
• پیگیری پرداخت‌ها: امکان پیگیری آسان پرداخت‌ها و بدهی‌های تمام واحدها.

نتیجه‌گیری:

مدیریت و محاسبه شارژ واحدهای خالی، نوساز یا در اختیار سازنده نیازمند آگاهی از قوانین و مهم‌تر از آن، داشتن یک سیاست شفاف و مصوب در مجمع عمومی است. با تعیین تکلیف روشن این موضوع و استفاده از ابزارهای مدیریتی مناسب مانند شارژپل، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری کرد و منابع مالی لازم برای اداره ساختمان را به طور کامل تأمین نمود.