شارژپَل از سرفصل: قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی در ایران
شرح کامل وظایف و مسئولیت‌های قانونی مدیر ساختمان و هیئت مدیره
مدیریت صحیح و قانونمند ساختمان، نیازمند شناخت دقیق نقش‌ها و مسئولیت‌ها است.
اداره‌ی یک مجتمع آپارتمانی، به‌ویژه در ساختمان‌های بزرگ، امری پیچیده و پرمسئولیت است. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، چارچوبی برای این مدیریت مشخص کرده‌اند. در هر ساختمان با بیش از سه مالک، انتخاب مدیر یا هیئت مدیره توسط مجمع عمومی مالکان الزامی است. این مدیر یا هیئت مدیره، بازوی اجرایی مجمع بوده و وظایف و مسئولیت‌های قانونی متعددی بر عهده دارد که آگاهی از آن‌ها برای اداره صحیح امور و جلوگیری از مشکلات حقوقی ضروری است.
نقش و نحوه انتخاب مدیر/هیئت مدیره
مدیر یا مدیران می‌توانند از میان مالکان یا حتی افراد خارج از ساختمان انتخاب شوند. انتخاب آن‌ها توسط مجمع عمومی مالکان (که با حضور مالکینی که بیش از نصف مساحت اختصاصی را دارند رسمیت می‌یابد) صورت می‌گیرد. مدت مدیریت معمولاً در آیین‌نامه داخلی ساختمان یا توسط مجمع تعیین می‌شود. پذیرش این مسئولیت، چه به صورت کتبی (مثلاً در صورتجلسه) و چه به صورت عملی، بار قانونی به همراه دارد.
مهم‌ترین وظایف و مسئولیت‌های قانونی مدیر/هیئت مدیره:
۱. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع:
- اصلی‌ترین وظیفه مدیر، حفظ و نگهداری ساختمان و تأسیسات مشترک و اجرای تصمیمات قانونی مجمع عمومی مالکان است.
- نظارت بر تعمیرات و نگهداری مشاعات ساختمان و انجام امور جاری برای استفاده بهینه ساکنین.
۲. مدیریت مالی:
- تعیین سهم هزینه‌های مشترک (شارژ) هر واحد بر اساس قانون و مصوبات مجمع.
- اخذ شارژ و پیگیری وصول مطالبات از واحد‌های بدهکار، حتی از طریق مراجع قانونی در صورت لزوم.
- پرداخت هزینه‌های مربوط به نگهداری و اداره ساختمان.
- تهیه گزارش سالانه درآمد و هزینه‌ها و ارائه آن برای تصویب به مجمع عمومی.
- ایجاد اندوخته (صندوق ذخیره) برای هزینه‌های مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیرات اساسی بنا، طبق تصمیم مجمع.
- دریافت وجوه به عنوان تنخواه گردان از شرکا برای تأمین هزینه‌های ضروری و فوری، طبق تصویب مجمع.
۳. امور اداری و اطلاع‌رسانی:
- حفظ و نگهداری صورتجلسات مجامع عمومی.
- اطلاع‌رسانی تصمیمات مجمع عمومی به شرکای غایب ظرف ده روز.
- پاسخگویی به ساکنین و رسیدگی به درخواست‌ها و اعتراضات آن‌ها (مثلاً در مورد میزان شارژ).
- در ساختمان‌های با بیش از ۱۰ آپارتمان، استخدام دربان برای حفظ، نگهداری و تنظیف قسمت‌های مشترک الزامی است.
۴. مسئولیت‌های حقوقی و ایمنی:
- بیمه کردن کل ساختمان در برابر آتش‌سوزی؛ در صورت عدم اقدام و بروز حادثه، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده هستند.
- نظارت بر ایمنی ساختمان، به‌ویژه در مورد تأسیسات حیاتی مانند آسانسور. اگرچه مسئولیت اصلی تعمیر و نگهداری آسانسور با شرکت‌های تخصصی است، اما مدیر ساختمان در نظارت بر عملکرد صحیح و قرارداد نگهداری مسئولیت دارد. در صورت بروز حادثه برای آسانسور، مدیر ساختمان ممکن است به دلیل عدم نظارت کافی، یکی از مقصرین شناخته شود.
- رعایت قوانین و مقررات مربوط به قوانین آپارتمان نشینی و تلاش برای حفظ نظم و آرامش در مجتمع.
اهمیت شفافیت و ابزارهای کمکی:
انجام صحیح این وظایف متعدد، نیازمند دقت، شفافیت و سازماندهی است. مسئولیت مدیر ساختمان بسیار گسترده بوده و عدم انجام صحیح وظایف می‌تواند منجر به پیگرد قانونی و لزوم جبران خسارت شود. استفاده از ابزارهای نوین مانند نرم‌افزار شارژپل می‌تواند با ایجاد شفافیت مالی، تسهیل ارتباطات، ثبت دقیق مصوبات و سوابق، و خودکارسازی بسیاری از فرآیندها، به مدیران در انجام هرچه بهتر وظایف قانونی‌شان کمک کند و از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری نماید.
کلمات کلیدی: وظایف مدیر ساختمان, مسئولیت مدیر ساختمان, قانون تملک آپارتمان‌ها, هیئت مدیره ساختمان, مجمع عمومی آپارتمان, قوانین آپارتمان نشینی, شارژپل, مدیریت مشاعات.
